Betriebskosten: Kosten für die Pflege öffentlich genutzter Garten- oder Parkflächen sind keine Betriebskosten

Financing of housebuildingKönnen nach dem Mietvertrag die Kosten der Gartenpflege auf die Mieter umgelegt werden, zählen dazu auch die Kosten der Pflege der Außenanlagen. Befindet sich die Wohnung in einer Wohnanlage mit Park, erfordert die gärtnerische Pflege der Außenanlagen oftmals einen hohen Aufwand. Können die Parkanlagen dabei auch durch beliebige Dritte genutzt werden, dürfen die Pflegekosten aber nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall mehrerer Mieter einer Wohnanlage. Durch den zu der Wohnanlage gehörigen Park führt ein Verbindungsweg zwischen zwei Straßen. Ferner gibt es diverse Verbindungswege von den Häusern in den Park hinein.

Die Mieter sind der Auffassung, sie würden bezüglich der Nebenkostenabrechnungen u. a. die Position ­Pflege Außenanlage nicht schulden. Deshalb ergäben sich die von ihnen geltend gemachten Guthaben.

Das sahen die Richter am BGH ebenso. Sie argumentierten, dass Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, nicht den erforderlichen Bezug zur Mietsache hätten. Dieser werde aber über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs vorausgesetzt, damit die Aufwendungen bei den Betriebskosten umgelegt werden könnten. Im Ergebnis bedeutet dies: Liege eine Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann diese Flächen unabhängig davon nutzen dürfe, ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 33-15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

Zuordnungen:

Mindestlohn: Vier Millionen Jobs sind vom Mindestlohn betroffen

Gesetz 1Im April 2014, relativ kurz vor Einführung des gesetzlichen Mindestlohns, gab es in Deutschland 5,5 Millionen Jobs, die geringer bezahlt wurden als der neue Mindestlohn von brutto 8,50 EUR je Arbeitsstunde. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, kamen davon 4,0 Millionen Jobs, das sind 10,7 Prozent aller Jobs, zum 1.1.15 unter den Schutz des Mindestlohngesetzes. Für die restlichen 1,5 Millionen sieht das Gesetz Ausnahmen vor (vor allem Auszubildende, Praktikanten und Personen jünger als 18 Jahre).

Der gesetzliche Mindestlohn soll vor allem dort Beschäftigten Schutz bieten, wo keine Tarifverträge gelten. 82,3 Prozent beziehungsweise 3,3 Millionen der nun geschützten gering bezahlten Jobs bestanden in Betrieben, die nicht tarifgebunden sind. Die meisten davon waren im Einzelhandel und in der Gastronomie mit jeweils rund 0,5 Millionen.

Auf Ostdeutschland entfiel mit 1,1 Millionen gut ein Viertel der geschützten gering bezahlten Jobs. Das entspricht 22,0 Prozent aller Beschäftigungsverhältnisse in Ostdeutschland. Dabei handelte es sich am häufigsten um Vollzeitstellen (0,4 Millionen). In Westdeutschland waren mit 2,9 Millionen 8,9 Prozent aller Jobs vom Mindestlohn betroffen. Sie waren zu knapp zwei Dritteln geringfügig entlohnte Beschäftigungsverhältnisse, sogenannte Minijobs (1,9 Millionen). In West und Ost zusammen entfiel mehr als die Hälfte (2,2 Millionen) auf Minijobs, je 0,9 Millionen waren Vollzeit- und Teilzeitbeschäftigungen.

Frauen machten einen Anteil von 61,7 Prozent (2,5 Millionen) an den vom Mindestlohngesetz geschützten gering bezahlten Jobs aus, Männer einen Anteil von 38,3 Prozent (1,5 Millionen). Die betroffenen Frauen verdienten im April 2014 im Durchschnitt brutto 7,21 EUR je Stunde, die Männer 7,18 EUR. Erhielten sie künftig den Mindestlohn, würde das durchschnittlich eine Lohnerhöhung von circa 18 Prozent bedeuten. Insgesamt würden dann – unveränderte Arbeitszeiten vorausgesetzt – monatlich deutschlandweit schätzungsweise 431 Millionen Euro mehr Bruttolohn ausgezahlt, 39 Prozent davon in Ostdeutschland und 58 Prozent an Frauen.

Quelle: Statistisches Bundesamt

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

Zuordnungen:

Baugenehmigung: Baugenehmigung für Kaffeerösterei muss Nachbarschutz beachten

Datenschutz, Paragraph, binr, BDSG, Recht, Internet, ITEine Baugenehmigung zum Betrieb einer Kleinrösterei muss so bestimmt genug gefasst sein, dass sichergestellt ist, dass von der Anlage keine unzumutbaren Geruchsimmissionen auf Nachbargrundstücke ausgehen.

Hierauf hat das Verwaltungsgericht (VG) Mainz hingewiesen. In dem Fall hatte sich eine Nachbarin gegen eine Baugenehmigung zum Umbau einer Scheune in eine Kleinrösterei nebst Verkaufsstelle gewandt. Ihr Grundstück liegt etwa 15 m von der Röstanlage mit Abluftkamin entfernt. Sie machte u.a. geltend, von der Kaffeerösterei gingen unzumutbare Gerüche und auch Rauch auf ihr Grundstück aus. Die Baugenehmigung enthalte keine ausreichenden Regelungen zum Schutz der Nachbarschaft. Sie begrenze weder die Anzahl der Röstvorgänge noch die Geruchsstunden. Mit den erlaubten Betriebszeiten (werktags von 9 Uhr bis 18 Uhr) könnten die maximal zulässigen Geruchsstunden überschritten werden.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren gab das VG der Klage statt und hob die Baugenehmigung auf. Diese sei nicht hinreichend bestimmt. Ihr lasse sich nicht mit der erforderlichen Sicherheit entnehmen, dass die Kaffeeröstanlage nur so genutzt werden dürfe, dass Nachbarrechte nicht beeinträchtigt würden. Die in der Genehmigung enthaltenen Betriebszeiten überschritten bei voller Ausnutzung den Grenzwert für Gerüche von 10 Prozent der Jahresstunden deutlich. Weil vor der Erteilung der Genehmigung kein Gutachten zur Geruchsstundenhäufigkeit eingeholt und auch keine maximale Nutzungsdauer der Kaffeeröstanlage festgelegt worden seien, könnten also unzumutbare Geruchsimmissionen nicht ausgeschlossen werden. Dem stehe nicht entgegen, dass die Anlage derzeit nur wenige Stunden in Betrieb (ca. 15 Stunden/Woche) und insoweit eine Änderung durch die beigeladenen Betriebsinhaber auch nicht beabsichtigt sei. Maßgeblich für die gerichtliche Prüfung der Baugenehmigung sei, dass sie es zulasse, dass die gesamten Betriebszeiten ausgenutzt werden können, ohne mit der erforderlichen Klarheit und Sicherheit auszuschließen, dass Nachbarrechte verletzt werden. Entgegen der Auffassung der Klägerin füge sich das Vorhaben einer Kleinrösterei jedoch in die nähere Umgebung ein, die als von Wohnen und landwirtschaftlicher Nutzung geprägtes Dorfgebiet anzusehen sei. Eine Anlage dieser Dimension sei typischerweise nicht geeignet, im Hinblick auf den Gebietscharakter störend zu wirken. Weitere zum Schutz von Nachbarn vorgesehene immissionsschutzrechtliche Vorschriften würden von dem genehmigten Vorhaben ebenfalls eingehalten.

Quelle: VG Mainz, Urteil vom 13.4.2016, 3 K 508-15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Täteridentifizierung: Bei schlechtem Lichtbild muss Tatrichter besonders gut begründen

Fotolia_14256125_XSSind im Verfahren die Fragen der Fahrereigenschaft des Betroffenen im Streit, bestehen in der Praxis häufig gute Chancen auf einen Freispruch oder zumindest, dass ein Urteil in der Rechtsbeschwerde aufgehoben wird. Folge ist ein Zeitgewinn.

Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Brandenburg. Das Amtsgericht hatte den Betroffenen wegen eines Lichtbilds verurteilt, das nach Auffassung des OLG von sehr schlechter Qualität war. Das Bild war sehr unscharf und kontrastarm. Die Konturen des aufgenommenen Gesichts waren flach und kaum erkennbar, die Körnung des Fotos war grob. Zudem war die linke Gesichtshälfte der aufgenommenen Person fast vollständig verdeckt. Das OLG sagt unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Bestehen Zweifel an der Eignung eines qualitativ schlechten Bildes zur Identifikation des Betroffenen, muss der Tatrichter erörtern, warum ihm die Identifizierung gleichwohl möglich erscheint. Dabei sind umso höhere Anforderungen an die Begründung zu stellen, je schlechter die Qualität des Fotos ist. Das hatte der Amtsrichter hier nicht getan. Das OLG hat das Urteil daher aufgehoben.

Quelle: OLG Brandenburg, Beschluss vom 2.2.2016, (2 B) 53 Ss-OWi 664/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

Zuordnungen:

Vertragsrecht: Fitness-Studio: Kein außerordentliches Kündigungsrecht wegen Umzug

Paragraph Typewriter 3Ein berufsbedingter Wohnortwechsel berechtigt den Kunden grundsätzlich nicht dazu, seinen langfristigen Fitnessstudio-Vertrag außerordentlich zu kündigen.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Fitnessstudio-Betreiberin hin. Sie verlangte von einem Kunden restliches Nutzungsentgelt für die Zeit von Oktober 2013 bis einschließlich Juli 2014. Die Parteien hatten 2010 einen Nutzungsvertrag für einen Zeitraum von 24 Monaten geschlossen. Das monatliche Nutzungsentgelt betrug 65 EUR. Ferner enthielt der Vertrag eine Verlängerungsklausel um jeweils zwölf Monate für den Fall, dass er nicht bis zu drei Monate vor Ablauf gekündigt wird. Der Vertrag verlängerte sich entsprechend bis zum 31.7.2014.

Im Oktober 2013 wurde der bis dahin in Hannover lebende Beklagte zum Soldaten auf Zeit ernannt. Ab diesem Zeitpunkt zahlte er keine Mitgliedsbeiträge mehr. Als Soldat wurde er für die Zeit von Oktober bis Dezember 2013 nach Köln und für die Zeit von Januar bis Mai 2014 nach Kiel abkommandiert. Seit Juni 2014 ist er in Rostock stationiert. Am 5.11.2013 kündigte er den Fitness-Studiovertrag und zahlte das monatliche Entgelt nicht mehr. Die Fitnessstudio-Betreiberin klagte daraufhin den bis Juli 2014 ausstehenden Betrag ein.

Zu Recht, entschied der BGH. Der Beklagte habe den Vertrag nicht wirksam vorzeitig gekündigt. Er schulde deswegen bis zum regulären Vertragsende das Nutzungsentgelt.

Ein Dauerschuldverhältnis, wie der vorliegende Fitnessstudio-Vertrag, kann zwar von jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund gekündigt werden, ohne dass eine Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Allerdings trägt der Kunde grundsätzlich das Risiko, die vereinbarte Leistung des Vertragspartners aufgrund einer Veränderung seiner persönlichen Verhältnisse nicht mehr nutzen zu können. Etwas anderes gilt nur, wenn ihm aus Gründen, die er nicht beeinflussen kann, eine weitere Nutzung der Leistungen des anderen Vertragspartners nicht mehr zumutbar ist.

Bei einem Vertrag über die Nutzung eines Fitnessstudios kann ein solcher – nicht in seinen Verantwortungsbereich fallender – Umstand etwa in einer Erkrankung gesehen werden, wegen der das Studio nicht mehr genutzt werden kann. Ebenso kann eine Schwangerschaft die weitere Nutzung der Leistungen des Studiobetreibers bis zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit unzumutbar machen. Ein Wohnsitzwechsel ist dagegen grundsätzlich kein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung eines Fitness-Studiovertrags. Die Gründe für einen Wohnsitzwechsel – sei er auch berufs- oder familienbedingt – liegen in aller Regel allein in der Sphäre des Kunden und sind von ihm beeinflussbar. Besondere Umstände, die hier die Übernahme des Verwendungsrisikos für den Kunden gleichwohl als unzumutbar erscheinen ließen, sind weder festgestellt noch sonst ersichtlich.

Quelle: BGH, Urteil vom 4.5.2016, XII ZR 62-15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Öffentliches Recht: Deutsche Staatsangehörigkeit des Kindes aufgrund von Studienzeiten des Vaters in Deutschland

RechtsbücherHat von ausländischen Eltern zumindest ein Elternteil seit acht Jahren rechtmäßig seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland, erhält das Kind automatisch die deutsche Staatsbürgerschaft. Auf diese Frist ist auch ein Aufenthalt zu Studienzwecken anzurechnen, wenn er sich später zu einem Daueraufenthalt verfestigt hat.

Das stellte das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) im Fall eines 2013 im Bundesgebiet geborenen Mädchens (T) klar. Deren Eltern sind israelische Staatsangehörige. Ihr Vater (V) kam 1999 zum Studium nach Deutschland. Er erhielt 2004 eine Aufenthaltserlaubnis aus familiären Gründen, nachdem er eine Deutsche geheiratet hat. Nach der Trennung der Eltern bekam er in 2006 eine Aufenthaltserlaubnis zu Studienzwecken. Nach erfolgreichem Abschluss seines Medizinstudiums erhielt er 2010 eine Aufenthaltserlaubnis, um seine Beschäftigung auszuüben. Seit 2011 ist er im Besitz einer Niederlassungserlaubnis. Die Behörde stellte 2013 fest, dass die T die deutsche Staatsangehörigkeit nicht durch Geburt im Inland erworben habe, weil der Aufenthalt des V zeitweilig nur zu Studienzwecken erlaubt gewesen sei. Die hiergegen erhobene Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich.

Das BVerwG hat die Revision der am Verfahren beteiligten Landesanwaltschaft zurückgewiesen. Nach dem im Staatsangehörigkeitsgesetz (StAG) verankerten Geburtsortprinzip (ius soli) erwirbt ein Kind ausländischer Eltern durch Geburt im Inland die deutsche Staatsangehörigkeit, wenn ein Elternteil hier über einen verfestigten Aufenthalt verfügt. Dies setzt u. a. voraus, dass er seit acht Jahren rechtmäßig seinen gewöhnlichen Aufenthalt im Inland hat. Ein gewöhnlicher Aufenthalt liegt vor, wenn der Ausländer sich im Inland nicht nur vorübergehend, sondern auf unabsehbare Zeit aufhält. Die Rechtmäßigkeit des gewöhnlichen Aufenthalts kann sich auch aus einer Aufenthaltserlaubnis zu Ausbildungszwecken ergeben. Dem steht nicht entgegen, dass diese nur für einen bestimmten, seiner Natur nach vorübergehenden Aufenthaltszweck erteilt wird. Denn seit dem Inkrafttreten des Aufenthaltsgesetzes in 2005 können auch Aufenthaltstitel zu Ausbildungszwecken in einen Daueraufenthalt münden. Damit genügen sie den an die Rechtmäßigkeit eines gewöhnlichen Aufenthalts zu stellenden Anforderungen im Staatsangehörigkeitsrecht, wenn sie dem Ausländer einen Zugang zu einer dauerhaften Aufenthaltsposition eröffnet haben.

Vorliegend hatte der V bei der Geburt der T seinen gewöhnlichen Aufenthalt seit über acht Jahren im Inland. Trotz wechselnder Aufenthaltszwecke war ein Ende seines Aufenthalts zu keinem Zeitpunkt abzusehen. Der gewöhnliche Aufenthalt war in dieser Zeit auf der Grundlage der ihm erteilten Aufenthaltstitel auch bis auf eine Unterbrechung von wenigen Tagen in 2008 rechtmäßig. Diese Unterbrechung entstand, weil ein Antrag verspätet gestellt wurde. Das ist aber nach dem StAG unbeachtlich.

Quelle: BVerwG, Urteil vom 26.4.2016, 1 C 9.15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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