Kündigungsrecht: Schadenersatz wegen unberechtigter Kündigung eines Mietvertrags

Bei einer vorsätzlichen unwirksamen Kündigung des Vermieters hat die zu Unrecht gekündigte Mieterin Anspruch auf Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Coburg. Die Mieterin betreibt mit zwei angestellten Mitarbeitern eine Kinderbetreuung. Hierzu hatte sie vom Vermieter im Jahr 2015 für insgesamt 10 Jahre Räume angemietet. Die notwendigen Renovierungsarbeiten führte die Mieterin in Eigenregie durch. Die investierten 15.000 EUR finanzierte sie durch ein Darlehen. Die Parteien hatten vereinbart, dass dieser Investitionsbetrag an die Mieterin über eine von 300 EUR auf 175 EUR reduzierte monatliche Miete zurückfließen soll. Im Jahr 2018 kündigte der Vermieter den Mietvertrag, weil er die Immobilie verkaufen wollte. Daraufhin mietete die Mieterin zu einem monatlichen Mietzins von 600 EUR Ersatzräumlichkeiten an. Diese mussten wiederum für mehr als 20.000 EUR renoviert werden. Weil die Kündigung des Vermieters unwirksam war, forderte die Mieterin Ersatz des ihr entstandenen Schadens, u. a. wegen des höheren Mietzinses und der in die neuen Räume investierten Renovierungskosten.

Der Vermieter meinte, die Mieterin habe die Unwirksamkeit der Kündigung erkennen und sich vor Anmietung der Ersatzräume auch rechtlich beraten lassen müssen. Ihr stehe deshalb kein Schadenersatzanspruch zu.

Das LG gab der Klage weitestgehend statt. Es verurteilte den Vermieter, Schadenersatz zu zahlen. Er habe durch die unwirksame Kündigung seine Pflichten als Vermieter gegenüber der Mieterin verletzt.

Die ausgesprochene Kündigung war unwirksam. Wegen des zeitlich auf 10 Jahre befristeten Mietvertrags kam eine ordentliche Kündigung schon von vornherein nicht in Betracht. Für eine außerordentliche Kündigung lag kein wichtiger Grund vor. Der Verkauf des Mietobjekts genügt dafür jedenfalls nicht. Der Vermieter hatte in der Verhandlung außerdem zugegeben, von Anfang an gewusst zu haben, dass die Kündigung unwirksam war. Er ist deshalb der Mieterin zum Schadenersatz verpflichtet.

Das Gericht setzte sich in seiner Entscheidung auch mit der Frage auseinander, ob die Mieterin ein Mitverschulden trifft und sie deshalb den Schaden teilweise selbst zu tragen hat. Die Voraussetzungen dafür sind hier jedoch nicht gegeben. Die Unwirksamkeit der erfolgten Kündigung lag für die Mieterin nicht erkennbar auf der Hand. Auch der im Gesetz verankerte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist nicht allgemein bekannt. Vielmehr durfte die Mieterin, der auch von anderen Mietern des betroffenen Objekts der geplante Abriss und nachfolgend geplante Hotelneubau bestätigt worden waren, von der Wirksamkeit der Kündigung ausgehen. Gerade auch wegen der Auflagen des Jugendamts für die von der Mieterin betriebene Kinderbetreuung durfte diese nach der Kündigung sogleich mit der Suche nach geeigneten Ersatzräumlichkeiten beginnen und diese anmieten. Vor allem weil der Vermieter den Mietvertrag gekündigt hatte, obwohl er sich der Unwirksamkeit der Kündigung bewusst war, kam ein Mitverschulden der Mieterin am erlittenen Schaden nicht in Betracht.

Die vom Vermieter gegen das Urteil des LG geführte Berufung blieb ohne Erfolg.

Quelle: LG Coburg, Urteil vom 3.5.2019, 15 O 639/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht