Mietmangel: Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch neuen Bolzplatz?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sog. Umweltmängel – hier Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück – die Miete mindern darf und wie dabei Kinderlärm zu berücksichtigen ist.
Die Beklagten hatten eine Erdgeschosswohnung nebst Terrasse angemietet. Das Wohngrundstück grenzt an eine Schule, auf deren Gelände im Jahr 2010 – zwanzig Meter von der Terrasse der Beklagten entfernt – ein Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll nach der vom Schulträger angebrachten Beschilderung Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offen stehen. Ab Sommer 2010 rügten die Mieter gegenüber den Vermietern Lärmbelästigungen durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielten. Deshalb minderten sie seit Oktober 2010 die Miete um 20 Prozent. Die Vermieter halten die Mietminderung für unberechtigt. Mit ihrer Klage verlangen sie die Zahlung der restlichen Miete. Außerdem wollen sie festgestellt wissen, dass die Mieter nicht berechtigt sind, wegen des Lärms die Miete zu mindern. Die Klage blieb zunächst ohne Erfolg.
Der BGH hat entschieden, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen – sogenannte „Umweltmängel“ – zwar Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können. Daher können später eintretende nachteilige Änderungen zu einem Mangel der Mietsache führen. Allerdings könne bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, dass eine Pflicht des Vermieters festgelegt werden sollte, nach der sich der Wohnstandard in Bezug auf Umwelteinflüsse nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand zu garantieren hat.
Fehlt eine solche Vereinbarung im Mietvertrag, müsse ein mögliches Eintretenmüssen des Vermieters durch eine Vertragsauslegung geklärt werden. Zu berücksichtigen sei, dass der Vermieter nicht dafür einstehen müsse, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können. Er hätte vielmehr nur verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich verlangen kann.
Vor diesem Hintergrund ist der BGH zu dem Ergebnis gelangt, dass in den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. Es würden die Vorschriften des Bundesimmissionenschutzgesetzes (BImSchG) greifen. Dabei sei unerheblich, wenn dieses erst lange nach dem Abschluss des Mietvertrags in Kraft getreten sei. Nach dem BImSchG ist eine Lärmbelästigung durch Kinder hinzunehmen.
Der BGH wies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück. Dies muss nun prüfen, ob die Lärmbelästigungen von Kindern oder von (nicht unter die Privilegierung des BImSchG fallenden) Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht werden (BGH, Urteil vom 29.4.2015, VIII ZR 197/14).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
