Vertragsrecht: Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage

Eine angemietete Garage kann nur unabhängig von der Wohnung gekündigt werden, wenn sie nicht Bestandteil eines Wohnungsmietvertrags ist.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, die neben der Wohnung auch noch eine Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus angemietet hatte. Dies stand ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Die dagegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass ihnen der geltend gemachte Räumungsanspruch zustehe. Die Kündigung der Garage wäre nur unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das sei hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung sei vorliegend auch nicht widerlegt worden. Zwar könne im Regelfall angenommen werden, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung sei hier aber nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falls würden nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge rechtfertigen (BGH, VIII ZR 251/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl