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WEG-Recht: Eigentümergemeinschaft kann Schwimmbad und Sauna nicht per Beschluss stilllegen

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Sind in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen (hier: Schwimmbad und Sauna) und die Pflicht der Gemeinschaft zu deren Erhaltung vorgesehen, widersprechen Beschlüsse über deren Stilllegung ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine Stilllegung ist nur einstimmig möglich. So hat es das Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona entschieden.

Im Kern ging es um die praxisrelevante Frage, ob die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, bauliche Veränderungen zu beschließen, so weit geht, dass dadurch faktisch die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung bzw. die in ihr niedergelegte Zweckbestimmung gemeinschaftlicher Flächen oder Einrichtungen geändert wird. Denn es gibt in vielen Gemeinschaften Einrichtungen, die nicht mehr zeitgemäß oder gewünscht sind, z. B. Müllabwurfanlagen.

Das war geschehen
Im Fall des AG verfügte eine Wohnungseigentumsanlage über ein in die Jahre gekommenes und entsprechend instandsetzungsbedürftiges Schwimmbad nebst Sauna. Beide Einrichtungen wurden in der Teilungserklärung als Teil des Gemeinschaftseigentums aufgeführt. Weiter sah die Teilungserklärung vor, dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft obliegt. Statt der Instandsetzung wurde in einer Eigentümerversammlung die Stilllegung von Schwimmbad und Sauna beschlossen und die Verwaltung zur Erteilung entsprechender Aufträge für die bauliche Umsetzung ermächtigt. Nach Auffassung der Gemeinschaft war der Stilllegungsbeschluss als Grundlagenbeschluss über eine bauliche Veränderung zu verstehen. Der Beschluss sei rechtmäßig, weil das neue Recht wesentlich veränderungsfreundlicher geworden sei.

Anfechtungsklage gegen den Beschluss – Einstimmigkeit nötig
Dagegen wandte sich ein Eigentümer mit der Anfechtungsklage – mit Erfolg. Das AG zweifelte schon daran, ob die Stilllegung einer Einrichtung überhaupt eine bauliche Veränderung sein kann. Unabhängig davon sei eine Beschlussfassung über bauliche Veränderungen nur in den Grenzen des Wohnungseigentumsgesetzes (hier: § 19 Abs. 1 WEG) zulässig. Aus dem Wortlaut der Norm ergebe sich, dass eine Beschlussfassung, die einer Vereinbarung widerspreche, gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoße. Schon im alten Recht habe gegolten, dass bauliche Veränderungen nur dann beschlossen werden durften, wenn keine Vereinbarung entgegenstand. Weil die Teilungserklärung vorschreibe, dass Schwimmbad und Sauna durch die Gemeinschaft instand zu halten seien, sei eine Stilllegung nur einstimmig möglich.

Quelle: AG Hamburg-Altona, Urteil vom 11.1.22, 303c C 10/21

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Haftungsrecht: Schwimmbadbetreiber haftet nicht für einen unaufmerksamen Besucher

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Der Betreiber eines öffentlichen Schwimmbads ist nicht verpflichtet, die Besucher vor Gefahren zu warnen, die sich beim Schwimmen oder Tauchen ohne ausreichende Sicht ergeben können.

Das folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Coburg im Fall eines Mannes, der das „Spaßbecken“ eines öffentlichen Schwimmbads besucht hatte. Dort war er längere Zeit durch das Becken getaucht. Beim Auftauchen im Bereich der Kinderrutsche übersah er den Rutschenauslauf. Er stieß mit dem Kopf dagegen und zog sich dabei eine Platzwunde zu. Weil der Betreiber des Schwimmbads ihn nicht vor der Rutsche als einer Gefahrenquelle gewarnt hatte, verlangte der Mann nun Schmerzensgeld. Außerdem wollte er weitere Kosten erstattet haben, insgesamt eine knapp vierstellige Summe. Diese Forderung wies der Schwimmbadbetreiber zurück. Schließlich habe sich der Mann beim Tauchen ohne die erforderliche Sicht auf Gegenstände im und am Wasser selbst in Gefahr begeben.

Das Amtsgericht Coburg konnte weder die Verletzung vertraglicher Schutzpflichten noch eine Verkehrssicherungspflichtverletzung erkennen und wies die Klage ab. Danach muss zwar grundsätzlich derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft, alles Notwendige und Zumutbare tun, um Schäden anderer zu verhindern. Das gilt auch für den Betreiber eines Schwimmbads. Allerdings geht diese Verkehrssicherungspflicht nicht so weit, dass jede Gefahr und damit jede Schädigung ausgeschlossen werden muss. Ausreichend ist vielmehr, einen verständigen, umsichtigen, vorsichtigen und gewissenhaften Schwimmbadbesucher vor Schäden zu bewahren.

Diesen Pflichten hatte der Schwimmbadbetreiber hier aber genügt. Insbesondere entsprach die Rutsche den maßgeblichen DIN-Vorschriften. Für seine Behauptungen, der Auslauf der Rutsche sei besonders scharfkantig und dort hätten sich schon in der Vergangenheit Besucher verletzt, hatte der Schwimmer einen Beweis nicht bzw. erst zu spät angeboten. Zu einer Warnung der Schwimmbadbesucher, im Bereich der Rutsche nicht ohne ausreichende Sicht zu schwimmen oder zu tauchen, war aber der Badbetreiber nach dem Urteil des Amtsgerichts nicht verpflichtet. Die Gefahr, sich beim Schwimmen oder Tauchen ohne entsprechende Sicht verletzen zu können, kann ein umsichtiger und vorsichtiger Badegast nämlich ohne Weiteres selbst erkennen. Schließlich ist der Besucher auch selbst dafür verantwortlich, dort wo er taucht, sein Umfeld zu beobachten.

Die Entscheidung des Amtsgerichts Coburg zeigt erneut, dass nicht für jeden eingetretenen Schaden die Schuld bei anderen zu suchen ist. Wer sich im öffentlichen Bereich bewegt, muss vielmehr selbst vorausschauend und umsichtig agieren, um offensichtlichen Gefahrenquellen auch ohne gesonderten Hinweis von selbst ausweichen zu können.

Quelle: Amtsgericht Coburg, Urteil vom 29.1.2018, 11 C 1432/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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